Все о коммерческой недвижимости.

ошибочка... речь должна идти про

раньше было про "жилое помещение"

но с 30.09.2017 поменяли на "дом"

выходит, что досточтимые доны имеют ставку 0,5% от кадастра, если, конечно, не настолько круты, чтобы иметь 2% от кадастра?

 

оплата с нарушением сроков подряд за два периода времени (месяца) уже повод повод для расторжения, если в договоре не указано иное

после претензии досудебку уже и не обязательно. Да и ответа на претензию можно не дождаться)

 

Речь о просрочке

ст. 619 ГК РФ:
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
...
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
...
Единственное, требование о расторжении договора должно быть предъявлено в разумный срок. А его суд устанавливает)) т.е. ты не можешь сказать арендатору что он полгода назад сроки оплаты пропустил и из-за этого сейчас хочешь расторгнуть договор

 

Коллеги, прошу совета.

Предлагают забрать за долги несколько подвальных помещений. Метраж от 250-500м2. Ремонт в подвалах не сделан, т.е. прямо совсем подвалы хрущей. Все локации в трафиковых местах, но входы со двора. На первых этажах в основном федеральные сети продукты. Задумался надо ли мне это и не совсем понимаю целевого арендатора. Долг не безнадежный, поэтому забирать потому что ничего другого отдать не могут не вариант. По кадастр.стоимости вроде приемлимо.
Ваше мнение стоит ли брать? Какие целевые арендаторы могут туда сесть? Есть ли владельцы подвалов? С какими трудностями сталкиваетесь? На какие грабли не наступить?

 

Я не спец по подвалам, но по отзывам других людей слышал, что проблем хватает. Основные проблемы - налоги, ремонт, поддержание в нормальном состоянии и малое количество желающих арендовать. Налоги сильно подняли. Ремонт в подвале сделать стоит как в обычном помещении. А сдать его можно по ставке в 3-5 раз ниже. Плюс там упоминалась обязанность поддерживать все сети внутри подвала за свой счет.
А если это хрущи, то там жесть жестяная может быть, плюс потолки 2,2 - 2,3 м черновые. Я несколько новостроек в МО наблюдаю, где пытаются сдать подвалы в МО в новых домах. Уже два года сдать не могут.

 

Забудь про подвалы. Это прошлый век. Тем более вход со двора.

Не ходят люди в подвалы .

 

Спасибо за подробный камент. Момент про содержание сетей не знал, уточню.
Стараюсь понять кто может быть целевым арендатором, накидал следующее:
Подвал:
- под конференц-зал
- студию танцев
- бильярдный клуб
- тир
- кафе
- кальянная
- мебельные торговцы
- студии диванов и прочее
- фитнес
- фотостудия
- автошкола
- обучение
- языковые курсы
- зоомагазин
- пищевое производство (салаты и прочее)
- квест румы
- рекламные мастерские

Отталкиваться для своей внутренней калькуляции хочу от сбыта, т.е. от платежеспособности потенциального арендатора. Со знакомыми говорил, даже цоколь поинтересней чем подвал, но работаем с тем что есть

 

В голове не укладывается следующее:
- в Екатеринбурге, как и в первопрестольной 500м2 в трафиковом месте купить нереально дорого, потому что ликвидно и востребовано. С другой стороны возьмем, например, бильярдные, им нужны большие площади по ценникам торговых центров или отдельностоящих в красных линиях у них рентабельность не вырастает совсем. Мне кажется, эти целевые группы потенциальные арендаторы.

 

Не покупай 500. Не страдай гигантоманией.
В бильярдные тоже люди перестали ходить
Как и в сауны/проститутошные

 

Не в бровь, а в глаз. У меня востребованы сейчас торговые площади до 100м2, офисники до 40м2. Они сдаются. От большого стараюсь избавиться, ибо кадастр скоро ляжет непомерным грузом после отмены льгот для ип.
Предложили подвалы, думаю неужели что-то пропускаю мимо... Борятся во мне собственный опыт сдачи в аренду и жадность, так как трафиковость оценить могу, а востребованность и вообще возможность потенциальной сдачи нет. Все комментарии для меня очень ценны, так как они от практиков.

 

Подвалы можно рассматривать только в топовых местах с выходом на центральную улицу, с точным пониманием что его сдашь. Остальное все жадность и эмоции с длинными списками о кальянных конференц залах и прочего ни кому не нужного в этом месте! Даже представить не могу, в Екатеринбурге состоялся симпозиум профессоров в конференц зале подвала под пятерочкой, вход со двора через подъезд!

 

Всем перечисленным площади нужны существенно меньше, чем 500м2. А если это хрущевки, то там вероятно нарезано небольшими кусками площадь. Надо для начала экспликацию посмотреть и высоту потолков. И запах понюхать лично, не шучу. Смотрел несколько подвалов в начале 2000-х, когда они ещё котировались. В некоторых амбре фекалий было весьма сильным, а в старом доме решить эту проблему может быть крайне тяжело. Из того, что сейчас вижу в Москве в подвалах (не у метро) остались только мебельный магазин, швейное ателье, качалка с боевыми искусствами и школа танцев. Квесты тоже есть, но им метро желательно поближе.

 

Вы ещё про нормативные требования не забывайте..

 

Это понятно, что все своими глазками смотреть/своим носом нюхать. В Екатеринбурге близость метро не определяет как в первопрестольной.

Работаем с тем что есть, выход только в одном из 3х объектов на красную линию, в одном с торца, другой со двора. Конференц-залы есть в ебурге в подвалах, но не в привычном понимании, а места где люди тупо собираются и проводят курсы по швейному делу, садоводству и прочему. Всякие NL и ваши московские димки портнягины конечно не целевой клиент, им проще в уши лить в залах с остеклением в пол.

 

этот момент больше всего волнует, потому что ограничивает потенциально возможные направления арендаторов.

Думаю, что хостелы интересны, особенно к чемпионату.

 

Советую вам либо забыть про подвалы, либо разобраться с нормативными требованиями в целом.Иначе швах.

 

Надо смотреть конечно, куда выходит торец и цена "входа" Но повторюсь! подвалы пройденный этап, сейчас первые этажи то порой проблемно сдать, а подвал.... смотрите сами, я бы не стал!

 

к сведению принял, всем спасибо!

 

1) открыть ООО, купить на него помещение и работать на ОСНО?
2) не считал, но может вариант с патентом чем-то поможет?

 

Налог на прибыль забыл ещё

 

Ну, тогда наверное юридическая казуистика остаётся. Навскидку "при переходе арендодателя на усн, стоимость НДС вычитается из аренды" спорно в твоём случае. У тебя же не смена системы налогообложения, а смена арендатора, которая явно не прописана в договоре.

 

Ну правильно. Арендатору то придётся этот НДС платить. А он не хочет

 

Не понял. Вот Сторм покупает помещения на себя. Он - ИП на УСН, НДС не платит. В договоре написано, что "при переходе арендатора...". Этот пункт неприменим к нему, как новому владельцу. Потому что он по факту никуда не переходит, не меняет систему налогообложения. А то что они смену арендатора в этом пункте прямо не прописали, это их недоработка. В итоге ему платят, как прежнему арендатору, НДС он не платит.

 

Я не думаю что шторму продадут помещение как есть. Скорее всего под продажей там подразумевается смена состава учредителей и директора

 

Ну, это же существенный риск, так покупать.
Что там потом из долгов и обязательств этого ООО навыплывает...